Законно ли горсовет просит увеличить размер арендной платы, если стороны уже согласовали все условия аренды и их изменения возможны только по обоюдному согласию?

Внесение изменений в договор аренды земельных участков – один из наиболее актуальных исков городских властей согласно статистике рассмотренных судами земельных споров. Изменения, которые просит внести город в договор, обычно касаются увеличения размера арендной платы минимум раз в 5. Законно ли это?

Верховный Суд Украины в своем постановлении № 3-34гс13 пришел к выводу, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности – это регулируемая законодателем цена за пользование землей, которая может меняться, если будет пересмотрена ставка нормативной денежной оценки земельного участка.

Следует отметить, что нормативная денежная оценка обязательно пересчитывается каждые 5-7 лет, а размер арендной платы за пользование коммунальной землей устанавливается в процентах от нее.

В конце 2014 года в Налоговом кодексе Украины появилось положение, по которому годовая сумма арендного платежа не может быть меньше трех процентов от нормативной денежной оценки (статья 288.5). Именно это подтолкнуло городские власти привести в соответствие ранее заключенные договоры аренды земли и увеличить арендную плату за землю. Городской совет инициирует формирование Госгеокадастром извлечений о нормативной денежной оценке земли с новыми ставками и уже заново сформированное извлечение становится основанием для внесения изменений в договор аренды земли.

Как только новая нормативная денежная оценка получена, арендатору направляется письмо с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды с увеличенной суммой арендной платы. И когда землепользователь отказывается от внесения таких изменений в договор, город обращается в суд для признания заключенными дополнительных соглашений об изменении размера арендных платежей. И если со стороны арендатора не возникает обоснованных возражений, такие иски зачастую удовлетворяются судами.

Что делать если городской совет прислал вам требование об увеличении арендной платы или обратился с таким иском в суд?

  • Проверить законность и обоснованность новых коэффициентов, на основании которых сформирован размер нормативной денежной оценки.

Максимальные границы возможных к применению отдельных локальных коэффициентов установлены специализированным порядком и есть методика вычисления нормативной денежной оценки. Кроме этого, каждый городской совет обязан был утвердить техническую землеустроительную документацию на весь город, в которой определить применяемые к конкретным землям города коэффициенты.

Несоответствие хотя бы одного коэффициента порядку и/или решению городского совета об утверждении технической документации является доказательством незаконности формирования извлечения о нормативной денежной оценке и, как следствие, незаконности увеличения арендной платы.

  • Если есть несоответствие хоть одного коэффициента установленным нормам, арендатору необходимо сразу обращаться за защитой своих прав в административный суд.

В суде следует доказать противоправность действий Управления Госземагентсва по применению конкретных коэффициентов при формировании размера нормативной денежной оценки.

Поскольку Управление Госземагентства не может определять коэффициенты иные, чем утвержденные соответствующим решением городского совета, у суда есть все основания признать новое извлечение о нормативной денежной оценке незаконным.

  • Возражать в удовлетворении иска городского совета об увеличении арендной платы или подать заявление о пересмотре уже полученного решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

Поскольку новое извлечение о нормативной денежной оценке признано недействительным и отменено, оно не влечет за собой никаких правовых последствий, и нет оснований для увеличения арендной платы и удовлетворения иска городского совета.

Правовая позиция и механизм борьбы з незаконным увеличением арендной платы, описанные в этой статье, были подтверждены постановлением Высшего административного суда Украины по делу № 820/8137/15.