С января текущего года изменены некоторые нормы в налогообложении недвижимости. Большинство льгот сохранены, но есть и неприятные сюрпризы.

С 2013 года в Украине введен новый вид налога — на недвижимость. Если раньше о таком платеже только слышали, то теперь он стал реальностью для значительной части бизнеса и граждан. Но практически каждый год правительство умудряется корректировать и подправлять налоговую базу, как правило, не на пользу плательщикам. Не стал исключением и нынешний год

Платят не все. Пока…

Круг лиц, которые будут платить НН и в этом году остается пока неизменным. Это граждане и юрлица, включая нерезидентов, которые владеют жильем, а также коммерческими помещениями (торгово-офисными, складскими и т.п.).

Реестр недвижимости
Реестр недвижимости (Источник: http://www.experto.de/)

Как и раньше, облагается НН общая площадь помещений. Отметим, что отправной точкой для базы исчисления являются, прежде всего, данные об объекте, внесенные в Госреестр недвижимости. Однако, учитывая, что этот реестр работает не полных три года, его наполнение оставляет желать лучшего. Сегодня в нем присутствует еще не вся недвижимость, которая по факту существует в реальности. Как правило, это объекты, которые было зарегистрированы достаточно давно еще в системе БТИ и не участвовало ни в каких сделках, а также находящееся селах и небольших городках. Многие сельские жители, а также владельцы небольших сельских магазинчиков не очень-то спешат регистрировать свою недвижимость в Госреестре, иначе им придется платить за каждую уборную или сарайчик. Это сегодня является одной из главных проблем для фискалов, поскольку намного сужает круг плательщиков НН.

Отдельно следует отметить, что закон обязывает уплачивать НН только собственников недвижимости. Исходя из этого, «недострой» НН не облагается, поскольку право собственности возникает только лишь в момент регистрации объекта в Госреестре.

По метражу и ставка

Изменения этого года, прежде всего, касаются размера ставки. Так, по сравнению с прошлым периодом, ее предельный размер увеличен и теперь не должен превышать 3% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года. Для текущего года верхний предел составил 41,34 грн/кв.м. Впрочем, последнее слово будет за местными властями. Закон позволяет им устанавливать окончательные ставки. Кроме того, они же устанавливают и льготы по НН для физлиц, исходя из уровня дохода. Такие расчеты подаются в местный орган ГФС для исчисления НН для каждого плательщика.

Недвижимость
Недвижимость (Источник: https://desaulnier.house.gov/)

По данным ГФС на сегодня ставки НН в различных регионах колеблются в пределах 0,1-2%.

Также, и на этот год сохранен «льготный» метраж для физлиц, в частности:

  • квартира — 60 кв. м.;

  • жилой дом — 120 кв. м.;

  • для владельцев и того, и другого — 180 кв. м.

То есть, облагается только недвижимость, превышающая указанные нормы. Вычисляется она просто: от общей площади нужно отнять «льготную», и разницу умножить на ставку налога, которая определена органом местной власти.

Минфин подсчитал, что НН можно будет взыскивать примерно с 350 тыс. объектов (без учета «льготного» метра). Заметим, по данным Госстата, средний размер жилплощади по Украине около 56,5 кв.м. Что касается домовладений, то НН облагается не только площадь дома, но также и других строений, которые расположены на его участке (гараж, времянка и т.п.).

Отметим, что «льготный» метраж не учитывается, если жилплощадь сдается собственником в аренду или в ней осуществляется какая-либо предпринимательская деятельность. Также он не распространяется и на коммерческую недвижимость.

Налог
Налог (Источник: http://www.resultdevelopments.com.au/)

Вместе с тем, с этого года действует новшество, которое явно не понравится владельцам больших площадей. Так, лица, у которых есть квартиры больше 300 кв. м и/или дома свыше 500 кв.м, вынуждены платить дополнительную фиксированную ставку — 25 тыс. грн. Фактически, для такой категории плательщиков введено двойное налогообложение — по общим основаниям (в %), и в виде фиксированной сумы. Как сообщают в Минфине, число таких «элитных» плательщиков в Украине чуть больше 6,6 тыс.

НН существует практически во всех странах мира. Однако, в большинстве из них он исчисляется исходя не из площади, а рыночной стоимости недвижимости.

Как платить, и не платить?

В текущем году физлица будут платить НН еще по ставкам, которые были в 2015 году, а уже по новым — с января 2017 года. А вот юрлицам придется применять новые ставки уже в этом году. Они самостоятельно рассчитывают НН и включают его в декларацию, которую следует подавать фискальному органу до 20 февраля. Бизнес уплачивает этот налог авансом и ежеквартально. При этом, как и в прошлом году, юрлица могут уменьшать налог на прибыль на сумму начисленного в соответствующем периоде НН.

Физлица уплачивают НН на основании налогового уведомления-решения (НУР), которое направляется на адрес его регистрации до 1 июля 2016 . Получив его, платеж следует сделать на протяжении 60 дней, но не позже 28 августа 2016 года. Если фискальный орган выявит расхождения по базе налогообложения у него и плательщика, будет произведен перерасчет сумм и выдано новое НУР. Но если плательщик не уплатит НН в течении 60 дней, возникает налоговый долг. А это уже повод для ГФС отнести имущество в категорию налогового залога. Теоретически, в случае длительной неуплаты НН такое имущество может быть реализовано, но пока такие случаи не известны.

Следует учесть еще и такой нюанс. По закону, фискальный орган вправе исчислять суммы налоговых платежей и рассылать НУР в течение 1095 дней. Если этот срок будет пропущен, плательщик считается освобожденным от уплаты налогового обязательства.

Квартира
Квартира (Источник: https://bryanstonpropertyspecialist.com/)

Что касается возможности уйти от налогообложения, то пока что самым законным, для жилых помещений, может считаться смена формы собственности. Можно заключить у нотариуса договор о разделе имущества на доли по количеству проживающих, тогда к каждой из них будет применяться «льготный метраж».

Что касается приобретенного жилья или коммерческой недвижимости, то в случае смены владельца на протяжении года, НН должен платиться следующим образом. С 1 января и по 1 число месяца, в котором была сделка (купля-продажа, мена и т.д.), НН уплачивается первичным владельцем. Ну а за последующие периоды платить будет уже новый собственник.

Как видим, несмотря на опасения, в 2016 году основные льготы по НН не отменены, да и в целом пока что его администрирование кажется достаточно щадящим.