Несмотря на то, что ситуацию на рынке недвижимости Украины нельзя назвать стабильной, не перестают появляться новые строительные проекты.

В то же время в столице и других крупных городах увеличивается количество непроданных квадратных метров в домах, уже введенных в эксплуатацию.

Особенность этой сферы экономики заключается в том, что при любых условиях жизнь в ней не замирает. Бывают периоды роста активности, бывают периоды ее снижения. С переизбытком невостребованных квартир уже сталкивались и другие страны. Их пример подтверждает, что без вмешательства государства восстановление рынка недвижимости невозможно.

Таиланд

Строительная активность, которую переживала столица этой страны в 90-е годы, привела к тому, что количество жилых единиц практически удвоилось. Появлялись новые кондоминимумы, таунхаусы, отдельно стоящие дома. За десять лет число квартир увеличилось с 1,44 миллионов до 2,67 миллионов. Население столицы также увеличивалось, но значительно медленнее. За тот же период прирост составил 1,5 миллионов человек. В результате к концу 1996 года страна оказалась на пороге кризиса, когда предложение на рынке недвижимости катастрофически превысило спрос.

Кризис
Кризис (Источник: http://www.centralschoolofthearts.com)

Так называемая «большая стройка» была вызвана притоком финансовых инвестиций. Начало 90-х ознаменовалось для Таиланда финансовой либерализацией, которая открыла двери иностранным инвесторам. Поток дешевых денег буквально наводнил страну. Застройщики получили доступ к средствам, позволяющим им реализовывать один проект за другим. Валютные кредиты предоставлялись им на самых выгодных условиях. Ипотека стала нормой для жителей Бангкока, и многие семьи не преминули воспользоваться ей, чтобы наконец обзавестись собственным жильем. На купле-продаже жилья в те годы не зарабатывал только ленивый.

Поначалу квартиры в новостройках распродавались с невероятной скоростью. Но по истечении 8 лет каждая седьмая единица в построенных многоэтажках пустовала. По оценкам экспертов, стоимость незанятых квартир составляла более 12 миллиардов долларов. Но и это не остановило ни девелоперов, ни кредиторов. Сумма долларового займа приблизилась к отметке 32 миллиарда долларов.

Кризис, разразившийся в 1997 году, заставил покинуть бизнес 90% девелоперов. Курс национальной валюты к доллару упал, и те из них, кто имел долг, столкнулся с колоссальными проблемами. Прекратили свое существование не только мелкие застройщики, но и крупные компании. 56 финансовых учреждений, которые занимались кредитованием строительства, оказались на грани разорения.

Оздоровлением рынка недвижимости занялось правительство страны. Первым шагом стало разрешение уменьшать сумму подоходного налога граждан на величину выплачиваемой ими ипотеки. Была уменьшена сумма пошлины, уплачиваемой при проведении операций с недвижимостью.

Ипотека стала финансироваться так же за счет средств пенсионного фонда. Необслуживаемые долги банков были переданы на баланс специально созданного государственного агентства.

Кризис был побежден к началу 2003 года, когда наметились первые признаки роста рынка недвижимости.

Ирландия

За период с 1991-го по 2001-й годы валовой внутренний продукт страны вырос на 57%. От его общей суммы на строительство приходилось от 15% до 19%. Цены на квадратные метры постоянно ползли вверх, и в итоге стоимость квартир увеличилась практически вдвое. Ирландия становилась зависимой от строительных мощностей. В отрасли была занята седьмая часть ее населения.

Строительство
Строительство (Источник: http://easyrent-cm.com/)

Рост цен на коммерческую и жилую недвижимость прекратился в 2006 году. Затем последовало сначала постепенное, а затем и стремительное падение стоимости квартир. За два годы они подешевели на 51%. Девелоперы стали бить тревогу, и с 2008 года строительство стало сокращаться, а затем практически остановилось. К 2012 году без работы остались более 230 тысяч строителей и других работников отрасли, что составило две трети от занятых в секторе. И если раньше на 1000 жителей в эксплуатацию вводилось 15 домов, то теперь – только 1.

Правительством была создана национальная организация, которая в народе получила название «плохой банк». Она выкупала долги у коммерческих банков по сниженной вдвое и более цене. В результате с балансов учреждений были списаны суммы, превышающие 70 миллиардов долларов. Крупнейшие кредиторы были национализированы.

Чтобы готовое жилье не простаивало, были приняты меры по повышению спроса на него. Любой желающий мог приобрести квартиру, уплатив только 80% от заявленной стоимости. В том случае, если цена на нее со временем снизится, то оставшиеся 20% он мог не доплачивать вовсе. Если содержание дома обходилось дорого, а квартиры в нем не продавались, такой объект сносился. Некоторые многоэтажки продавались на аукционных торгах.

Испания

В 2007 году цена на квадратный метр недвижимость достигали отметки в 3000 евро. Это втрое превышало показатели 1997 года, который считается началом строительного бума. Ежегодно в стране возводилось больше жилых домов, чем в других европейских государствах. На новые квадратные метры имелся спрос – как испанские, так и иностранные банки охотно выдавали ипотеку покупателям недвижимости.

Воодушевленные успехом, застройщики упустили момент, когда необходимо было прекратить активное строительство. К концу 2011 года в стране было более 2 миллионов пустующих квартир, а новые проекты продолжали утверждаться. Только за предыдущий год было начато строительство 50 тысяч новых домов. С учетом накопившегося фонда эта цифра, сама по себе не такая большая, становилась угрозой для экономики страны. Один из аналитиков Центра исследований европейской политики Цинция Альциди отметила, что на заселение такого количества квартир потребуется не менее 30 лет.

Недвижимость
Недвижимость (Источник: http://admnvrsk.ru/)

Спад экономики привел к тому, что население оставалось без работы и не переставало выплачивать взятые кредиты. Квартиры становились собственностью банков. Продавать их не имело смысла, потому что цены на жилье резко снизилось. На балансах коммерческих учреждений помимо этого «зависли» суммы, выданные застройщикам.

И снова на помощь банкам пришла созданная правительством организация – аналог ирландского «плохого банка» и таиландского агентства. Она национализировала несколько крупных должников, взяв на себя их активы и обязательства. В больших городах рынок недвижимость начал восстанавливаться быстрее, чем в мелких. Первыми поползли вверх цены на квартиры в столице страны. Интерес иностранцев к домам у моря, где можно проводить отпуск, значительно возрос. Однако остается немало объектов, судьба которых и ныне не решена. Возможно, в ближайшее время они будет снесены.

Является ли применение таких мер панацеей для Украины, мы не узнаем до тех пор, пока не будет принято решение об их внедрении. Однако речь об этом пока не идет.